Hotline
0981.467.967

7 mối lo cho BĐS Sài Gòn năm 2019 - VnExpress Kinh Doanh

16:31

Quy mô hoạt động mua bán đang hẹp dần, nguồn cung gặp mặt phổ biến hạn chế giễu và vẫn còn đó nỗi lo sốt đất tấn công hoạt động mua bán địa ốc TP HCM.

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa lên tiếng lên tiếng nêu phổ biến mối quan ngại cho hoạt động mua bán địa ốc Sài Gòn năm Kỷ Hợi. Theo HoREA có ít ra 7 thách thức đáng Để ý vì có thể ảnh hưởng không tốt tới hoạt động mua bán BĐS 12 04 tuần đến.

Đóng góp cho ngân sách giảm

Nguồn thu nhập ngân sách từ đất, từ tiền sử dụng đất công trình BĐS tại TP HCM bị sụt giảm khá lớn trong năm 2018. Năm 2018, tổng thu ngân sách TP HCM 268.780 tỷ đồng đạt 100,03%, thu vượt hơn 7.000 tỷ đồng so với tiêu chí được giao. So với năm 2017, số thu ngân sách từ đất đã giảm 16,8%. Nguồn thu nhập trong khoảng tiền dùng đất công trình giảm tới 22,5%.

Nhân tố đáng nhiệt tình là số tiền thu ngân sách từ đất mà các doanh nghiệp và tư nhân còn nợ đến 30/11/2018 đã lên đến 3.013 tỷ đồng; Tỷ lệ nguồn thu nhập trong khoảng đất trong tổng thu ngân sách của đô thị năm 2018 đã sụt giảm 2,43% (từ 11,75% năm 2017 xuống còn 9,32% năm 2018). 

HoREA quan ngại nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất, trong khoảng tiền dùng đất dự án bất động sản tại TP HCM không chỉ có tín hiệu chững lại năm 2018 mà còn có kỹ năng tiếp tục sụt giảm trong năm 2019.

Nguy cơ sụt giảm diện tích hoạt động mua bán

Diện tích hoạt động mua bán BĐS bị sụt giảm năm 2018 và có thể lây lan sang năm 2019. Năm 2017, có 92 công trình nhà đất hiện ra trong mai sau với 42.991 căn (gồm 37.502 căn hộ bình thường cư và 5.489 căn nhà thấp tầng).

Năm 2018, có 77 công trình nhà ở hiện ra trong mai sau với 28.316 căn, diện tích hoạt động mua bán giảm tới 34,1% so với năm 2017. Dữ liệu cho thấy hoạt động mua bán BĐS thị trấn chưa sản xuất vững bền.

Bất động sản TP HCM. Ảnh: Vũ Lê

Khu vực trọng điểm TP HCM. Ảnh: Vũ Lê

Hạn chế nguồn cung mới

Quyết định của UBND TP HCM phê duyệt y Chương trình tạo ra nhà ở công đoạn 2016-2025 đã không chuẩn y phát hành công trình chung cư cao tầng tại khu vực trọng điểm đô thị đến năm 2020. Vấn đề này đã tạo ưu thế "độc quyền" cho một vài chủ đầu tư có dự án hiện hữu, đồng thời làm cho sụt giảm nguồn cung dự án, nguồn cung nhà đất trong thời gian qua và cả trong năm 2019.

Hệ quả là có thể dẫn tới việc làm cho sụt giảm nguồn thu ngân sách nhà nước năm 2019, bởi lẽ không chỉ các doanh nghiệp BĐS bị giảm thu nhập, lãi, giảm nguồn thu nhập thuế, mà có khoảng 95 ngành nghề khác có can dự hoạt động mua bán bất động sản cũng bị tác động theo.

Lệch pha cung - cầu 

Năm 2018, tại TP HCM, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm giữ 30%, thị phần trung cấp chiếm hữu 45,3%, bình dân chỉ chiếm đoạt 24,7%. Theo thống kê của Sở Xây đắp thì phân khúc cao cấp chỉ tính trong khoảng tầm giá trên 40 triệu tiền việt mỗi m2. Trong lúc trên thị trường, loại căn hộ có giá trong khoảng 30 - 40 triệu tiền việt mỗi m2 được xếp vào căn hộ cao cấp.

Ví như tính đủ thì sẽ có thêm khoảng phân nửa số lượng nhà trong phân khúc trung cấp theo cách tính của Sở Xây đắp thuộc phân khúc cao cấp, dẫn đến tỷ trọng phân khúc nhà đất cao cấp có thể còn cao hơn phổ thông so với mức 30% nêu trên. Mới đây, Bộ Xây đắp cũng nhận định đã có tín hiệu dôi thừa nguồn cung trong thị phần BĐS cao cấp và rất thiếu nhà đất trong phân khúc dân gian.

Chủ đầu tư thứ cấp biến động mạnh

Theo các doanh nghiệp thăm dò thị trường năm 2018, trong phân khúc BĐS cao cấp, hạng sang thì tỷ lệ tậu đầu cơ chiếm hữu đến 61%, đầu tư ngắn hạn chiếm 13%, đối tượng mua hàng sắm để ở chỉ choán 26%. So sánh với năm 2017, mua đầu tư chiếm hữu 50%, đầu cơ ngắn hạn choán 15%, khách hàng mua để ở chiếm giữ 35%, tỷ lệ chủ đầu tư buôn bán thứ cấp năm 2018 đẩy mạnh so với năm 2017.

Hiệp hội kiếm được thấy trong thị phần nhà ở trung cấp, tỷ lệ chủ đầu tư khoảng 20 - 30%. Thị phần bình dân khoảng trên dưới 10%. Việc ngày càng tăng quá rộng rãi nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp trong phân khúc nhà đất cao cấp và trung cao cấp nhằm đầu tư kinh doanh, cất giữ của nả, cũng có thể nhằm mục đích rửa tiền, dễ dẫn tới việc đầu tư và kích giá ảo trên hoạt động mua bán BĐS.

Tồn kho lớn

Hàng tồn kho của 65 tổ chức bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán có tổng giá trị rất lớn, trong đó, có vài công ty của đô thị. Báo cáo từ 65 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên hoạt động mua bán chứng khoán của cả nước thì tổng trị giá hàng tồn kho đã lên tới 201.921 tỷ đồng. Cơ cấu hàng tồn kho này bao gồm: tồn kho trong thời kỳ phân phối, lưu thông; tồn kho do công ty chủ động lùi tiến độ công bố; tồn kho do chưa tiêu thụ được.

Hàng tồn kho BĐS theo chiến lược buôn bán của doanh nghiệp và hàng tồn kho trong thời kỳ phân chia, lưu thông là điều phổ biến. Yếu tố đáng nhiệt tình là hàng tồn kho do đã đưa ra hoạt động mua bán nhưng chưa tiêu thụ được, bị ế, có tác động đến tính thanh khoản của công ty và quan hệ nguồn hỗ trợ với nhà băng thương nghiệp trong nhân tố nợ xấu và bình an nguồn đầu tư.

Sốt ảo giá đất nền có thể trở lại tấn công thị trường

Năm 2017 và năm 2018 đã xảy ra phổ thông đợt sốt ảo giá đất nền, giá đất nông nghiệp. Khác lạ năm 2018 xảy ra ít nhất 2 đợt sốt đất tại TP HCM. Một trong những căn do chính là giới đầu nậu và cò đất mà trong phổ thông trường phù hợp có thể đã móc nối với một vài cán bộ cấp hạ tầng để phân lô tách thửa tràn lan.

Họ cung cấp những thông tin thiếu hạ tầng và chưa đúng đắn về quy hoạch sản xuất thị trấn, phát hành chuỗi hệ thống cơ sở vật chất giao thông, các dự án khu thị trấn mới... trên các công cụ tin tức, truyền thông, nhất là mạng xã hội và các trang tin tức điện tử (nhất là lợi dụng các chuyên trang, trang tự trưng bày, trang quảng cáo chuyên đề) để làm cho giá, thổi giá đất, khích động tâm lý đám đông, tạo sóng trên hoạt động mua bán bất động sản để trục lợi.

Mặc dầu tình hình này đã được giữ vững tham gia nửa cuối năm 2018, nhưng cần có giải pháp phòng phòng ngừa, giữ vững hiệu quả để hoạt động mua bán phát hành ổn định trong năm 2019.

Vũ Lê


Tham khảo thêm: dịch vụ bất động sản

Bình luận

ĐĂNG KÝ TƯ VẤN DỰ ÁN
Đăng ký
ĐỐI TÁC CHIẾN LƯỢC
can ho lux riverview can ho lux star can ho opal city dự án opal boulevard